דיירת סרבנית בפרויקט "פינוי בינוי"

מאמר בעניין פסק דין אשר ניתן לאחרונה על ידי בית המשפט העליון כנגד דיירת סרבנית בפרויקט "פינוי בינוי"

תקציר

בית המשפט העליון דחה ערעור של דיירת סרבנית לפרויקט פינוי בינוי, ואישר את גובה הפיצוי שקבע בית המשפט המחוזי לשכניה (סך של 485,000 ₪), תוך שהוא קובע שסיבות התנגדותה לפרויקט אינן סבירות בנסיבות הענין, וקבע כי אם תחליט להצטרף לפרויקט – יבוטל הפיצוי.

הרקע

עסקינן בבניין דירות ישן בן 18 דירות (שטח כל דירה כ- 40 מ"ר), המצוי ברחוב חביבה רייך בשכונת נווה שאנן בחיפה, אשר דייריו ביקשו לקדם פרויקט "פינוי בינוי", בהתאם לחוק פינוי בינוי ובהתאם לתוכנית המתאר שאושרה על ידי הועדה המחוזית לתכנון ולבניה. במסגרת הפרויקט תוכנן הבניין להיהרס ותחתיו תוכנן להיבנות בנין חדש, כאשר בעלי הדירות בבניין היו אמורים לקבל דירות חדשות בשטח של כ- 75 מ"ר, הכוללות ממ"ד, מרפסת ומחסן.

הפרויקט הנ"ל נתקל בתחילה בהתנגדות מצידם של המערערת – הדיירת הסרבנית, ושל בעליה של דירה נוספת בבניין, אשר בהמשך הצטרף לפרויקט והסיר את התנגדותו. מכיוון שההסכם עם היזם קבע שתנאי לתחילת העבודות הינו תיקון צו רישום הבית המשותף, הכרוך בהסכמת בעלי כל הדירות בבניין, לא יצא הפרויקט לדרך.

נוכח עמידת הדיירת הסרבנית על התנגדותה, הגישו יתר בעלי הדירות בבניין תביעה כספית כנגדה לבית המשפט המחוזי בטענה, כי התנגדותה הינה "סירוב בלתי סביר" כמשמעו בסעיף 2(א) לחוק פינוי ובינוי, המקים אחריות בנזיקין של הדיירת הסרבנית כלפיהם בשל הנזק שנגרם להם עקב אי ביצוע העסקה. הדיירת הסרבנית טענה להגנתה, כי סירובה הינו "סירוב סביר" כמשמעו בחוק פינוי ובינוי, וכי בנסיבות העניין אין לחייבה בתשלום פיצויים ליתר הדיירים. בין היתר, טענה הדיירת הסרבנית, כי סירובה נבע מדרישת ב"כ הדיירים להחתימה על חוזה שכלל הצהרה כי דירתה נקייה מכל חוב, אף שבאותה עת רבץ על הדירה חוב בסך של כ-51,000 ₪ לעיריית חיפה ולמנהל מקרקעי ישראל; כי הדירה החדשה שהוצעה לה ממוקמת נמוך יותר מתחת למפלס הכביש, בהשוואה לדירתה הנוכחית; כי בבניין החדש שייבנה יישלל ממנה הנוף הנשקף מדירתה הנוכחית; וכמו כן, כי מתקיימות בעניינה נסיבות אישיות מיוחדות, כאמור בסעיף 2(ב)(4) לחוק פינוי ובינוי, שכן מרבית הדיירים בבניין משכירים את דירותיהם בבניין ואינם מתגוררים בהן בפועל.

במהלך הדיונים שהתקיימו בבית המשפט המחוזי הועלו מספר הצעות חלופיות במטרה להביא את הדיירת הסרבנית לחזור בה מסירובה. בין היתר, הציעו הדיירים לדיירת הסרבנית: להצטרף לפרויקט בתמורה לתוספת זכויות, כאלה שלא הוענקו ליתר הדיירים, בדמות תשלום דמי שכירות למשך שנתיים וסילוק חובה לעיריית חיפה; להצריח בין דירת הדיירת הסרבנית לדירה בבניין סמוך שבו מתבצע פרויקט דומה המצוי בשלבי סיום, כך שהיא תהא צפויה לקבל באופן מיידי דירה "משודרגת", אם כי בבניין סמוך, זאת בשונה מיתר הדיירים בבניין, שיאלצו להמתין עד להשלמת הפרויקט; להצריח בין דירתה החדשה של הדיירת הסרבנית לדירה חדשה בקומה גבוהה יותר בבניין החדש שייבנה, באופן שיבטיח כי דירתה החדשה לא תהא במפלס נמוך מזו הקיימת; לרכוש את דירת הדיירת הסרבנית בתמורה לסכום של 780,000 ₪, הכולל את סילוק חובה לעיריית חיפה, או בתמורה לדירה שוות ערך במקום אחר בעיר חיפה. ואולם, הצעות אלה נדחו כולן על ידי הדיירת הסרבנית, אשר סירבה לחתום על מסמך כלשהו עם הדיירים.

פסק דינו של בית המשפט המחוזי

בית המשפט המחוזי מצא, כי המקרה דנן אינו נכנס בגדרי המקרים המנויים בסעיף 2(ב) לחוק פינוי ובינוי, בהם לא ייחשב סירוב כבלתי סביר. לפיכך, ובשים לב כי בהצעות החלופיות להן סירבה הדיירת הסרבנית היה כדי לספק מענה לחלק ניכר מנימוקי התנגדותה, וביניהם חובהּ הקיים לעיריית חיפה וסוגיית מפלס גובה הדירה המוצעת לה, קבע בית המשפט, כי סירובה של הדיירת הסרבנית אינו סביר בנסיבות העניין וקיבל את תביעת הדיירים. בית המשפט התייחס לטענות הדיירת הסרבנית ודחה אותן אחת לאחת בקובעו, כי אין באף אחת מהן כשלעצמה, כמו גם במשקלן המצטבר, כדי להפוך את סירובה לסביר. בית המשפט הדגיש, כי מרבית טענותיה של הדיירת הסרבנית אינן מיוחדות לה או לדירתה, אלא משותפות לכל בעלי הדירות בבניין, או למרביתם, אשר מצידם נתנו הסכמתם לפרויקט.

באשר לגובה הפיצוי – בית המשפט המחוזי העמידו על סך של 400,000 ₪ (25,000 ₪ לכל בית אב מבתי האב עליהם נמנים הדיירים בבניין), על אף שבחוות דעת שמאית מטעם הדיירים נאמד נזקם הכולל בכ-3,580,000 ₪, ועל אף שבכתב התביעה המתוקן הועמד סכום התביעה על סך של 1,790,000 ₪ משיקולי אגרה. בית המשפט עמד על כך שלכאורה זכאים הדיירים למלוא הפיצוי הנתבע, שכן חוות הדעת מטעמם לא נסתרה. אף על פי כן, נקבע כי בנסיבות העניין – מכיוון שלצורך גביית הפיצוי יהיה על הדיירים לממש את הדירה בה מתגוררת הדיירת הסרבנית ולהותירה ללא קורת גג – יש לפסוק לדיירים פיצוי נמוך יותר מטעמי צדק, בהתאם לסמכות המוקנית לבית המשפט בסעיף 3 לחוק פינוי ובינוי להורות, כי בעל דירה סרבן יישא רק בחלק מנזקם של יתר בעלי הדירות.

אחר כל זאת, קבע בית המשפט המחוזי, כי בנסיבות העניין יש מקום לעכב את כניסתו של החיוב לפי פסק הדין לתוקף, על מנת לאפשר לדיירת הסרבנית לשקול עמדתה בשנית, כאשר ככל שתחזור בה הדיירת הסרבנית מסירובה עד למועד שנקבע ותחתום על כל המסמכים הנדרשים, לא ייכנס החיוב לתוקף. לצד זאת, חייב בית המשפט את הדיירת הסרבנית בהוצאות הדיירים בסך של 85,000 ₪.

על פסק דינו של בית המשפט המחוזי הגישה הדיירת הסרבנית ערעור לבית המשפט העליון.

תמצית ההלכה שנפסקה על ידי בית המשפט העליון

ההסדר הקבוע בחוק פינוי ובינוי (פיצויים), התשס"ו – 2006 נועד לאפשר הוצאתן אל הפועל של עסקאות פינוי ובינוי בהן חפצים רוב בעלי הדירות בבית משותף, והנתקלות בהתנגדות בלתי סבירה מצד אחד או יותר מבעלי הדירות. זאת, על ידי חשיפת הדיירים המסרבים לסנקציה בדמות חיובם בתשלום פיצוי ליתר הדיירים בגין הנזק שנגרם להם בשל אובן העסקה. לצד האמור, מגדיר החוק רשימת נסיבות שבהתקיימן לא ייחשב סירוב לעסקה כסירוב בלתי סביר. הסדר זה משקף איזון הכרחי בין זכותו הקניינית של הדייר הסרבן בדירתו לבין זכותם של שאר בעלי הדירות ליהנות מהתועלת הטמונה בעסקאות פינוי ובינוי, כשברקע ניצב האינטרס הציבורי שבקידום פרויקטים אלו. בעקבות חקיקת החוק, אין בכוחו של הדייר הסרבן להכשיל את הפרויקט, מבלי לחשוף את עצמו לאחריות נזיקית כלפי יתר בעלי הדירות בבית המשותף.

במסגרת פרויקטי פינוי ובינוי בעלותם של בעלי הדירות בקניינם מועברת עבור תמורה הוגנת, או נשמרת, כאשר בד"כ תחת דירתם הקטנה והמיושנת זוכים בעלי הדירות לקבל דירה גדולה ומודרנית יותר. לפיכך, בסופו של יום עתיד ערכו של נכס המקרקעין שבבעלותם לעלות על ערכה של הדירה הישנה שפינו.

בנוסף, סירוב של בעל דירה בבית משותף ייראה כבלתי סביר רק במידה ורוב מיוחס מקרב בעלי הדירות הסכים לעסקה שעל הפרק, וכן נמצא כי מדובר בעסקה כדאית כלכלית הכוללת בטוחות הולמות; וכמו כן, כי במסגרת ההצעה שהוצעה לדייר הסרבן הוצעו לו מגורים חלופיים ראויים, הכוללים התאמות לתנאים מיוחדים הדרושים לו, והכול תוך התחשבות בנסיבותיו האישיות הייחודיות, ככל שאלה מתקיימות. אחר כל זאת, יש להדגיש, כי החוק אינו מאפשר לכפות על הדייר הסרבן להצטרף לפרויקט, אלא רק מציב "תג מחיר" לעמידתו הדווקנית על סירובו הבלתי סביר.

השאלה העיקרית הניצבת לפני בית המשפט היא השאלה, מתי ייחשב בעל דירה כדייר סרבן שסירובו בלתי סביר. על בית המשפט להבחין בין בעל דירה שהתנגדותו נובעת מנימוקים כנים וראויים שיש להתחשב בהם, לבין בעל הדירה שהתנגדותו נובעת מנימוקים שאין מקום להתחשב בהם בנסיבות העניין, ולבין בעל הדירה שמטרת התנגדותו סחטנית.

התנאי המרכזי במסגרת בחינת סבירות הסירוב הינו התנאי הנוגע לאי כדאיות העסקה. לצד תנאי זה, מונה החוק שלושה תנאים נוספים: אי הצעת מגורים חלופיים למשך תקופת ביצוע הפרויקט, לרבות התאמתם במידה ובעל הדירה או בן משפחתו סובלים ממוגבלות; אי הצעת בטוחות הולמות; הצעת תמורה לבעל הדירה המסרב, בין שמדובר בדירת קבע חלופית ובין שמדובר בתמורה אחרת, שאינה כוללת את התאמות הנדרשות למוגבלות בעל הדירה המסרב או של בן משפחתו או את שוויין.

לצד תנאים אלה, מופיע בחוק תנאי "סל" המכיר בסירוב כסביר, במקרה בו מתקיימות נסיבות אישיות מיוחדות.

נטל הוכחת כדאיות העסקה מוטל על כתפי התובעים. אופן בחינת כדאיותה הכלכלית של העסקה תיבחן מנקודת מבט אובייקטיבית. אין משמעות הדבר כי על בית המשפט להימנע לעולם מלתת משקל לשיקולים הנוגעים ליחסו הסובייקטיבי של בעל דירה לדירת מגוריו. יש לזכור, כי עסקאות אלה, שמשמעותן פרידה מנכס שאינו "סתם" נכס קנייני, מהוות לעיתים צעד חריג ומאיים. כאמור, החוק מבהיר, כי תיתכנה נסיבות אישיות מיוחדות של בעל הדירה הסרבן שבהתקיימן אין לצפות כי יסכים לתנאים להם הסכימו שאר בעל הדירות, ואין הוא מגביל נסיבות אלה.

יחד עם זאת, רק במקרים נדירים יצדיקו נסיבותיו האישיות של בעל הדירה הסרבן, כל שכן יחסו הסובייקטיבי לדירה, לראות בסירובו סירוב סביר. שיקולים סובייקטיביים אלו יכול וימצאו ביטוי בשלב קביעת היקף החיוב הנזיקי.

במקרה הנדון, קבע בית המשפט המחוזי כי העסקה כדאית כלכלית, ובית המשפט העליון לא מצא מקום להתערב בקביעה זו. בית המשפט העליון אף לא מצא פגם בקביעת בית המשפט המחוזי, לפיה אין במהותם ובמשקלם של נימוקי הסירוב שהעלתה הדיירת הסרבנית כדי להצדיק את סירובה לעסקה. זאת בפרט בשים לב, כי לדיירת הסרבנית הוצעו הצעות חלופיות מגוונות, שיש בהן כדי לספק מענה לקשיים שהעלתה, אשר ממילא אינם ייחודים לה. עצם העובדה שהדיירת הסרבנית מתגוררת בדירתה ואילו חלק ניכר משאר בעלי הדירות משכירים את דירותיהם, אינה מהווה נסיבה אישית מיוחדת בגינה ההצעות שהוצעו לשאר בעלי הדירות אינן סבירות בעניינה של הדיירת הסרבנית.

בעקבות הצעת בית המשפט העליון ניהלו הצדדים מגעים נוספים, במסגרתם הוצעו לדיירת הסרבנית הצעות נוספות, שדומה כי הינן עדיפות אף על ההצעות שהוצעו לה בעבר ובמסגרתן הוצעה לדיירת הסרבנית תמורה העולה על ערך דירתה הנוכחית, לצד ויתור על חיובה בהוצאות משפט. אף על פי כן, עמדה הדיירת הסרבנית על סירובה בטענה, כי ההצעות השונות מקפחות אותה, מאחר והן אינן מעניקות לה כיום תמורה השווה בערכה לתמורה לה יזכו בעתיד שאר בעלי הדירות בבניין אשר הצטרפו לפרויקט. בכך גילתה הדיירת הסרבנית, כי לשיטתה היא זכאית ליהנות מן התועלת הגלומה בפרויקט, מבלי להצטרף אליו. בית המשפט העליון לא קיבל גישה זו, אשר משמעותה פגיעה בשוויון בין הדייר הסרבן לבין שאר בעלי הדירות בבית המשותף.

(ע"א 3511/13 רגינה שורצברגר נ' שלום מרין).